{"id":1386,"date":"2013-09-04T17:34:44","date_gmt":"2013-09-04T15:34:44","guid":{"rendered":"http:\/\/www.porta-mallorquina.es\/blog\/?p=1386"},"modified":"2015-10-23T17:37:18","modified_gmt":"2015-10-23T15:37:18","slug":"preguntas-frecuentes-sobre-el-derecho-inmobiliario-en-espana-de-g-buades","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.porta-mallorquina.es\/blog\/preguntas-frecuentes-sobre-el-derecho-inmobiliario-en-espana-de-g-buades\/","title":{"rendered":"Preguntas Frecuentes sobre el derecho inmobiliario en Espa\u00f1a de G. Buades"},"content":{"rendered":"

Los abogados Gabriel Buades Castell\u00e1 y Daniel Olabarr\u00eda forman parte del International Desk de Bufete Buades en Palma. Especialistas en Derecho Civil Inmobiliario y Derecho Tributario ya han publicado varios art\u00edculos especializados y libros relativos a este tema, entre otras \u201c<\/em>An\u00e1lisis pr\u00e1ctico de las obligaciones tributarias de los residentes alemanes derivadas de la adquisici\u00f3n, tenencia y venta directa e indirecta de bienes inmuebles situados en Espa\u00f1a<\/a>\u201d y \u201cAtenci\u00f3n, todo un poco diferente \u2013 Nueva Ley de Arrendamientos entra en vigor<\/a>\u201d<\/p>\n

\"Daniel<\/a><\/p>\n

Daniel Olabarria Vaquero, Francisca Buchner, Gabriel Buades Castella (de izquierda a derecha)<\/p>\n<\/div>\n

\n

1. \u00bfTengo que tributar por la ganancia obtenida con la venta de un inmueble en Mallorca? Si tengo que tributar, \u00bfd\u00f3nde debo hacerlo?<\/p>\n<\/blockquote>\n

De conformidad con el art\u00edculo 13 del Convenio de doble imposici\u00f3n entre Alemania y Espa\u00f1a la ganancia obtenida con la venta de un inmueble situado en Espa\u00f1a tributa en Espa\u00f1a. A fin de evitar la doble imposici\u00f3n, el impuesto pagado en Espa\u00f1a se deduce en Alemania.<\/p>\n

Si el vendedor es un residente en Espa\u00f1a parcialmente sujeto al pago de impuestos en ese pa\u00eds, el comprador deber\u00e1 retener el 3% del precio de venta. Si ese 3% supera el importe por el que hay que tributar, se puede exigir a la administraci\u00f3n tributaria el reembolso de la diferencia, para lo cual se deber\u00e1 presentar la correspondiente solicitud.<\/p>\n

La declaraci\u00f3n fiscal de la ganancia resultante de la venta de un inmueble situado en Espa\u00f1a se debe efectuar dentro de un plazo de tres meses contados desde la transmisi\u00f3n de la propiedad. Esa declaraci\u00f3n se debe presentar mediante el formulario 210.<\/p>\n

\n

2. \u00bfEs cierto que como alem\u00e1n con primera vivienda en Alemania tengo que tributar en Espa\u00f1a por mi inmueble vacacional de Mallorca, que solo utilizo con fines privados?<\/p>\n<\/blockquote>\n

S\u00ed, la utilizaci\u00f3n para uso propio de un inmueble situado en Espa\u00f1a est\u00e1 considerada como un ingreso ficticio por arrendamiento, y por ello el propietario de un inmueble espa\u00f1ol tiene que tributar no solo por las posibles rentas, sino tambi\u00e9n por la mera propiedad. Sin embargo, esta regla solo se aplica a viviendas distintas de la primera vivienda, y el importe a pagar es relativamente peque\u00f1o.<\/p>\n

\n

3. \u00bfQu\u00e9 preparativos tengo que hacer antes de decidirme a la compra?<\/p>\n<\/blockquote>\n

El primer paso es solicitar un N\u00famero de Identificaci\u00f3n de Extranjero (NIE) (n\u00famero de identificaci\u00f3n fiscal espa\u00f1ol), que se necesita para toda declaraci\u00f3n notarial, como sucede en el caso de la escritura de compra, y para el pago de los correspondientes impuestos.<\/p>\n

Normalmente el vendedor exige como medio de pago un cheque de un banco espa\u00f1ol. Para ello es necesario abrir una cuenta bancaria y transferir el correspondiente importe.<\/p>\n

\n

4. Ventajas de un contrato de opci\u00f3n (penalizaci\u00f3n si no se efect\u00faa la compra y reserva para preparar la compra)<\/p>\n<\/blockquote>\n

La ventaja de un contrato de opci\u00f3n antes de escriturar la compra es que se concede al comprador un plazo durante el que este se puede decidir unilateralmente a favor o en contra de la compra.<\/p>\n

Durante ese per\u00edodo de tiempo el vendedor no puede vender el inmueble a una tercera persona.<\/p>\n

El inconveniente consiste en que si el comprador se decide en contra de la compra el beneficiario pierde a favor del receptor el importe depositado en garant\u00eda en raz\u00f3n del contrato de opci\u00f3n.<\/p>\n

\n

5. \u00bfTiene alguna repercusi\u00f3n el nuevo Convenio de doble imposici\u00f3n entre Alemania y Espa\u00f1a si solo utilizo mi inmueble con fines vacacionales privados?<\/p>\n<\/blockquote>\n

S\u00ed, el nuevo Convenio de doble imposici\u00f3n entre Alemania y Espa\u00f1a se aplica a todo tipo de personas fiscales, y por ello tanto a personas f\u00edsicas como a personas jur\u00eddicas, empresas y personas que ejerzan actividades econ\u00f3micas.<\/p>\n

\n

6. \u00bfA cu\u00e1nto ascienden los gastos adicionales de adquisici\u00f3n de un inmueble en Mallorca?<\/p>\n<\/blockquote>\n

Adem\u00e1s del precio de compra, el comprador debe correr con los siguientes gastos adicionales:<\/p>\n

(i) Impuesto sobre el valor a\u00f1adido (IVA), impuesto sobre actos jur\u00eddicos documentados (AJD) o impuesto sobre transmisiones patrimoniales onerosas (TPO). A ese respecto resulta determinante si se trata de la primera, la segunda o una ulterior adquisici\u00f3n de un inmueble y si el vendedor es o no una empresa. Esos impuestos est\u00e1n entre el 8% y el 10% del valor de mercado (21% por terrenos edificables).<\/p>\n

(ii) Gastos de notario y de inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad. Esos gastos dependen del valor de mercado y de la extensi\u00f3n de la escritura p\u00fablica.<\/p>\n

(iii) Gastos de abogado. Ascienden a entre el 0,5% y el 1% del valor de mercado.<\/p>\n

\n

7. \u00bfPuedo deducir fiscalmente en Alemania las facturas de los operarios que hayan realizado alg\u00fan trabajo en mi inmueble de Mallorca utilizado con fines privados?<\/p>\n<\/blockquote>\n

A ese respecto hay que hacer dos distinciones:<\/p>\n

(i) Por un lado, la deducci\u00f3n del valor en el impuesto de la renta durante el per\u00edodo de propiedad del inmueble.<\/p>\n

a. Hasta el 31 de diciembre de 2012 era posible deducir un determinado porcentaje de los importes pagados para realizar obras de rehabilitaci\u00f3n de la primera vivienda.<\/p>\n

b. Hasta el 31 de diciembre de 2012 tambi\u00e9n era posible deducir el 20% de los importes pagados para realizar mejoras del inmueble, siempre y cuando esas mejoras se hubiesen efectuado despu\u00e9s del 7 de mayo de 2011.<\/p>\n

(ii) Por otro lado, el valor de adquisici\u00f3n en la compra o la venta del inmueble.<\/p>\n

a. Al vender el inmueble, las personas f\u00edsicas tienen que tributar por la ganancia obtenida. La ganancia es la diferencia entre el valor de transmisi\u00f3n y el valor de adquisici\u00f3n.<\/p>\n

b. El valor de adquisici\u00f3n se calcula con base en el precio de compra pagado, la transmisi\u00f3n patrimonial y los gastos y costes de ampliaci\u00f3n o mejora del patrimonio inmobiliario.<\/p>\n

Se debe tener presente que los requisitos para deducir ese tipo de obras son muy restrictivos.<\/p>\n

\n

8. \u00bfQu\u00e9 hay que tener en cuenta al comprar un terreno?<\/p>\n<\/blockquote>\n

Es necesario comprobar si se trata de un terreno urbano o r\u00fastico y a qu\u00e9 categor\u00edas de protecci\u00f3n est\u00e1 sometido.<\/p>\n

Entre otras cosas, hay que comprobar adem\u00e1s lo siguiente: menor parcela posible, edificabilidad, ocupaci\u00f3n, altura, uso, menor l\u00ednea de edificaci\u00f3n posible y otras restricciones urbanas y registrales.<\/p>\n

Debido a la complejidad de la comprobaci\u00f3n aconsejamos encargarla a un abogado, especialmente en lo relativo a la edificabilidad y a sus condiciones.<\/p>\n

\n

9. Estoy pensando poner en alquiler mi chalet de Mallorca como inmueble vacacional. \u00bfQu\u00e9 particularidades debo tener en cuenta a ese respecto?<\/p>\n<\/blockquote>\n

Para ello se necesita una autorizaci\u00f3n del Gobierno aut\u00f3nomo.
\nLos principales requisitos son que el inmueble sea una vivienda unifamiliar, un chalet o un chalet adosado y que tenga como m\u00e1ximo 6 dormitorios, 12 camas y un cuarto de ba\u00f1o por cada tres personas.<\/p>\n

\n

10. \u00bfTengo que adoptar las medidas recomendadas en el certificado de eficiencia energ\u00e9tica? \u00bfQu\u00e9 sucede si al vender mi inmueble no cuento con ese certificado?<\/p>\n<\/blockquote>\n

El certificado energ\u00e9tico es \u00fanica y exclusivamente una descripci\u00f3n de la eficiencia energ\u00e9tica del inmueble. No es obligatorio adoptar las medidas recomendadas. Obviamente, si en el certificado no se otorga al inmueble una buena calificaci\u00f3n de eficiencia energ\u00e9tica, ello puede influir negativamente sobre el precio de venta o alquiler.<\/p>\n

Si no se presenta al comprador o arrendador el certificado de eficiencia energ\u00e9tica, se puede incurrir por ley en una multa de entre 601 y 1.000 euros. Adem\u00e1s, a partir del 1 de septiembre de 2013 los agentes inmobiliarios ya solo pueden publicitar inmuebles para los que se cuente con un certificado de eficiencia energ\u00e9tica. Esa obligaci\u00f3n tambi\u00e9n se aplica a la presentaci\u00f3n de la vivienda o el chalet de Mallorca en una web inmobiliaria.<\/p>\n

contacto: www.bufetebuades.com<\/a><\/p>\n

(T) +34 971 228 141<\/p>\n

Daniel Olabarr\u00eda dov(at)bufetebuades.com<\/a><\/p>\n

Gabriel Buades Castella gbc(at)bufetebuades.com<\/a><\/p>\n

M\u00aa Francisca Tinschert ftb(at)bufetebuades.com<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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