{"id":1388,"date":"2015-03-30T17:38:18","date_gmt":"2015-03-30T15:38:18","guid":{"rendered":"http:\/\/www.porta-mallorquina.es\/blog\/?p=1388"},"modified":"2015-10-23T17:42:52","modified_gmt":"2015-10-23T15:42:52","slug":"estudio-mercado-inmuebles-vacacional-mallorca","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.porta-mallorquina.es\/blog\/estudio-mercado-inmuebles-vacacional-mallorca\/","title":{"rendered":"Estudio mercado inmuebles vacacionales Mallorca"},"content":{"rendered":"

\"Reporte<\/a>Author: Prof.Dr. Marco W\u00f6lfle, Center for Real Estate Studies,CRES<\/i><\/p>\n

Update 01.06.2015<\/strong> Porta Mallorquina reporte de mercado para inmuebles vacacionales en 2015<\/strong><\/a> en PDF.<\/p>\n

Atractivos paisajes o fotograf\u00edas de fincas imponentes, chalets lujosos y modernos penthouses en el coraz\u00f3n de Palma, hacen que invertir en inmuebles vacacionales en Mallorca<\/strong> tambi\u00e9n se vea atractivo desde el punto de vista econ\u00f3mico. No obstante, las consideraciones de rentabilidad<\/strong> son tambi\u00e9n decisivas para los inversionistas. Por eso es muy importante tener informaci\u00f3n de la estructura del mercado<\/strong> y de la recuperabilidad de su inversi\u00f3n.<\/p>\n

\u00bfVale la pena en la actualidad pagar el alto sobreprecio por ubicaciones especiales o bonitas vistas al mar? \u00bfQu\u00e9 tan seguras son las oportunidades de venta y qu\u00e9 tan alta es la oferta de otros vendedores en el futuro? Un primer paso en el an\u00e1lisis de los componentes estructurales de fondo es el siguiente estudio del STI Center for Real Estate Studies,<\/strong> donde se presentan las propiedades diferenciadas seg\u00fan la regi\u00f3n y el equipamiento est\u00e1ndar en t\u00e9rminos de precio y cantidad.<\/p>\n

Objeto y finalidad del estudio<\/span><\/h2>\n

El presente estudio investiga el mercado para la compra de propiedades en Mallorca<\/strong>, con el objetivo de proporcionar una perspectiva lo m\u00e1s representativa posible del nivel y estructura de las ofertas existentes de inmuebles vacacionales. Para ello se analiza tanto la oferta cuantitativa (cantidad de propiedades) como tambi\u00e9n la oferta cualitativa (ubicaci\u00f3n, equipamiento, vistas al mar), para poder finalmente clasificar los diferentes niveles de precios<\/strong> determinados.\"321-finca-newton-in-san-lorenzo-0\"<\/p>\n

Se debe tomar en cuenta que la oferta netamente cuantitativa de propiedades puede estar ligeramente sobrevalorada si se totalizan los indicadores aproximados de distintos agentes inmobiliarios. En el mercado multi-agentes de Mallorca<\/strong>, puede pasar que el mismo inmueble sea manejado por varios agentes e incluso con diferentes informaciones. Para descartar este efecto distorsionador, se juntaron y compararon los datos de propiedades de las agencias inmobiliarias que dominan el mercado, corrigiendo los valores inveros\u00edmiles y c\u00e1lculos duplicados (ver el anexo de bases de datos). Despu\u00e9s de la correcci\u00f3n de los valores estad\u00edsticos discordantes, se produce un conjunto de datos con 3.857 propiedades<\/strong>, cuyos est\u00e1ndares de equipamiento se tratan en la pr\u00f3xima secci\u00f3n.<\/p>\n

Macro-localizaci\u00f3n e infraestructura en Mallorca<\/span><\/h2>\n

Mallorca es el centro y a su vez la m\u00e1s grande de las Islas Baleares. Con alrededor de 3.600 metros cuadrados, Mallorca es seis veces m\u00e1s grande que su vecina Ibiza. Por su ubicaci\u00f3n geogr\u00e1fica al oeste del mediterr\u00e1neo, Mallorca se alcanza f\u00e1cilmente desde Alemania con una duraci\u00f3n aceptable en vuelos de menos de tres horas y de esa forma se ha convertido en un centro de operaciones de media distancia para compa\u00f1\u00edas a\u00e9reas internacionales<\/strong>.\"Andratx\"<\/p>\n

La econom\u00eda depende del turismo, especialmente por el clima mediterr\u00e1neo<\/strong>. Tambi\u00e9n en los meses de invierno la temperatura media alcanza aproximadamente 10 grados, mientras que en los meses de verano no son raras las temperaturas m\u00e1ximas de m\u00e1s de 30 grados. Atra\u00eddos por el buen clima y el paisaje polifac\u00e9tico, unos 10 millones<\/strong> de turistas visitan la isla anualmente. 23% de ellos son alemanes, seguidos por los brit\u00e1nicos con un buen 21%. De los 560 kil\u00f3metros<\/strong> de l\u00ednea costera, al menos 50 Km califican como playa y ofrecen espacio suficiente para los vacacionistas, incluso en temporada alta. Pero de ninguna manera es Mallorca \u00fanicamente conocida como destino para el turismo de masas y vacaciones en la playa. Tambi\u00e9n deportes como el senderismo y el golf (24 campos) atraen a un p\u00fablico muy amplio. Los reglamentos restrictivos de construcci\u00f3n<\/strong> benefician el valor intr\u00ednseco de las propiedades existentes<\/strong> y protegen la naturaleza.<\/p>\n

 <\/p>\n

Volumen del mercado, ubicaci\u00f3n y equipamiento<\/span><\/h2>\n

En Mallorca est\u00e1n a la venta a comienzos de 2015 alrededor de 4000 propiedades<\/strong> de diferentes categor\u00edas. La siguiente proyecci\u00f3n muestra que la cantidad de inmuebles se distribuye de manera completamente desigual y no corresponde a la superficie de las regiones. M\u00e1s de la mitad de las ofertas se concentran en las tres regiones top: \u201csuroeste\u201d, \u201cnorte\u201d y \u201calrededores de Palma\u201d<\/strong> con 28%, 13% y 12%. Aqu\u00ed destaca especialmente el suroeste, una regi\u00f3n relativamente peque\u00f1a donde se ofrecen m\u00e1s de un cuarto de todas las propiedades. En comparaci\u00f3n se encuentra la regi\u00f3n de gran superficie \u201csureste\u201d, en el \u00faltimo lugar de la lista. Con 6%, en esta regi\u00f3n hay apenas a un poco m\u00e1s de la vig\u00e9sima parte.<\/p>\n

\"MarktangebotNachRegionen_ES-1\"<\/p>\n

Como era de esperarse, en la isla hay un est\u00e1ndar relativamente alto. 10% de todas las propiedades se sit\u00faan en el segmento de lujo<\/strong>, y tambi\u00e9n las propiedades de alta categor\u00eda constituyen m\u00e1s de un tercio con 36%. S\u00f3lo la vig\u00e9sima parte de los inmuebles se incluyen en el nivel de equipamiento simple.\"MarktangebotAusstattungRegionen_ES-3\"<\/p>\n

Es especialmente en el equipamiento donde se muestran las tendencias regionales<\/strong>. As\u00ed, la secci\u00f3n de lujo m\u00e1s grande con un 16% se encuentra en el sureste<\/strong>, donde se ofrecen relativamente pocos inmuebles (231). Una proporci\u00f3n mayor al promedio de propiedades con calidad baja a media se encuentra en el norte y en el noroeste. Estos dos niveles de calidad conforman aqu\u00ed m\u00e1s de dos tercios y ofrecen a los inversionistas posibilidades de incursionar en el mercado a un bajo costo.<\/p>\n

 <\/p>\n

Nivel de precios<\/span><\/h2>\n

Los precios se diversifican en las diferentes regiones, pero tambi\u00e9n se diferencian claramente dentro de las regiones seg\u00fan el equipamiento y las cualidades especiales del inmueble. \"QuadratmeterpreisRegionen_ES-2\"<\/p>\n

Con unos 5040\u20ac, el precio promedio por metro cuadrado <\/strong>es m\u00e1s de dos tercios m\u00e1s caro en el suroeste que en el sur, donde se producen precios promedios de 2950\u20ac. Adem\u00e1s del suroeste, Palma y<\/strong> sus alrededores tambi\u00e9n est\u00e1n entre las regiones<\/strong> top. Aqu\u00ed hay precios promedio en el rango de 4110\u20ac a 4340\u20ac. \"DurchschnittlicheQuadratmeterpreise_ES-1\"<\/p>\n

Pero el resto de los segmentos de precios mostrados \u201cdesde\u201d (equipamiento simple) \u201chasta\u201d (equipamiento de lujo) muestra que incluso en las regiones top existen posibilidades para una \u201cganga\u201d y que al mismo tiempo en las regiones m\u00e1s baratas se pueden encontrar propiedades especiales de valor mucho m\u00e1s alto. Tambi\u00e9n se puede estar satisfecho en el suroeste con un equipamiento simple, llegando a un precio promedio de 318 \u20ac por metro cuadrado. En el noroeste se debe gastar para esto unos 320\u20ac m\u00e1s por cada metro cuadrado.<\/p>\n

Las propiedades destacadas<\/strong> de una regi\u00f3n son normalmente el doble de caras que el est\u00e1ndar de equipamiento simple. Esto se muestra especialmente en las 4 regiones top. Aqu\u00ed el precio de entrada<\/strong> asciende de 2510\u20ac por metro cuadrado en los alrededores de Palma hasta 7170\u20ac<\/strong> por metro cuadrado en el suroeste. Para los inversionistas, este fuerte sobreprecio podr\u00eda ser interesante en inversiones de alta calidad, sobretodo porque tambi\u00e9n se encuentra en otras regiones. En el norte, comparativamente m\u00e1s barato, el precio promedio se eleva de 2660\u20ac en inversiones simples a 5800\u20ac en inversiones lujosas, lo que representa una diferencia de precio de 120%.<\/p>\n

 <\/p>\n

\u00bfCu\u00e1nto cuestan las vistas al mar?<\/span><\/h2>\n

Sobre todo en el contexto de las inversiones en inmuebles vacacionales<\/strong>, las vistas al mar representan una caracter\u00edstica especial. \u00bfCu\u00e1nto gastan actualmente los inversionistas en vistas al mar? La siguiente tabla indica en dos columnas los precios promedios ordenados seg\u00fan propiedades con y sin vistas al mar.<\/p>\n

\"MeerblickPreisaufschlag_ES-1\"<\/p>\n

Se muestra que las vistas al mar pueden justificar un aumento de m\u00e1s de 20% en el precio<\/strong>. Por ejemplo, en Palma se paga un promedio de 4030\u20ac por metro cuadrado en propiedades sin vistas al mar, mientras que los inversores gastan un promedio de 5170\u20ac por vistas al mar. A\u00fan m\u00e1s grande es la diferencia porcentual en la regi\u00f3n top del noroeste, pero tambi\u00e9n en la regi\u00f3n m\u00e1s econ\u00f3mica del norte. En ambas regiones la diferencia est\u00e1 alrededor de los 1200\u20ac por metro cuadrado.<\/p>\n

Comparando los precios promedio en propiedades con y sin vistas al mar, se alcanzan diferencias m\u00e1ximas de hasta 53% en el noroeste, mientras que en los alrededores de Palma o en el noreste s\u00f3lo se ahorra entre 16% y 18%.<\/strong><\/p>\n

 <\/p>\n

Perspectiva de inversi\u00f3n \u2013 precios seg\u00fan la categor\u00eda de la propiedad<\/span><\/h2>\n

Desde la perspectiva de inversi\u00f3n<\/strong> tambi\u00e9n se analiza la subdivisi\u00f3n seg\u00fan la categor\u00eda de las propiedades, ya que aqu\u00ed se muestran tendencias opuestas en el mercado. Fundamentalmente, rige el principio de que la superficie de terreno construida deber\u00eda ser m\u00e1s cara que la superficie sin construir, debido a los altos gastos materiales.<\/p>\n

La siguiente tabla muestra este efecto particularmente evidente entre las dos \u00faltimas columnas, a trav\u00e9s de la comparaci\u00f3n de propiedades con superficies de 1001 m\u00b2 hasta 10000 m\u00b2<\/strong> y propiedades con terrenos m\u00e1s grandes. Los precios promedios por metro cuadrado en propiedades con terrenos m\u00e1s grandes son siempre menores a aquellos precios de propiedades con terrenos m\u00e1s peque\u00f1os.<\/p>\n

\"QuadratmeterpreisGrundstuecksgroessen_ES-1\"<\/p>\n

\u00bfPor qu\u00e9 no se ven estos efectos en las ubicaciones top y en comparaci\u00f3n con apartamentos y propiedades con terrenos de menos de 1000 m\u00b2? En las ubicaciones top, el mercado para estas categor\u00edas es un poco m\u00e1s l\u00edquido y cuenta con una oferta m\u00ednima. Aqu\u00ed los efectos especiales y los precios de aficionados podr\u00edan tener una fuerte influencia en el promedio. All\u00ed se encuentran tambi\u00e9n m\u00e1s propiedades con est\u00e1ndares m\u00e1s altos de equipamiento en proporci\u00f3n y comparaci\u00f3n a otras categor\u00edas.<\/p>\n

En los terrenos grandes no existen las casas adosadas, mientras que son precisamente los adosados y apartamentos los que tienen efectos de distribuci\u00f3n de precios debido a la infraestructura de uso comunitario, y desde la perspectiva del usuario<\/strong> no tienen la misma autonom\u00eda que un inmueble independiente. Ambos efectos justifican la diferencia en los precios promedio de las dos categor\u00edas y explican finalmente la tendencia de la tabla, la cual presenta l\u00ednea a l\u00ednea de izquierda a derecha precios ascendentes y luego descendentes en las regiones correspondientes. \"Exposeemappe\"<\/p>\n

Sobre todo en las ubicaciones top del suroeste, los inversionistas est\u00e1n listos para pagar por propiedades representativas altas sumas de dinero que son incluso mayores al promedio en esta zona. As\u00ed, las zonas en la primera l\u00ednea del mar y en sitios y municipios conocidos sirven como modelo para la formaci\u00f3n de precios de este tipo de inmuebles.<\/strong><\/p>\n

En el grupo destacado de las propiedades m\u00e1s costosas, sobresalen de forma clara los tres municipios Portals Nous, Port Andratx y Son Vida en cuanto a precio por metro cuadrado, de modo que que \u00e9stos se consideran especialmente valiosos. Si los precios y la demanda en estos lugares se mantienen altos y estables, los inversionistas pueden encontrar inversiones de valor fijo con liquidez m\u00e1s alta para los precios m\u00e1ximos actuales<\/strong> en estas ubicaciones. Para las diferentes categor\u00edas, se encuentra una selecci\u00f3n de las ofertas destacadas actuales en la siguiente tabla.<\/p>\n

 <\/p>\n

Conclusi\u00f3n:<\/span><\/h2>\n

Mallorca sigue siendo atractiva desde la perspectiva del inversionista. Observando de cerca las diferentes regiones, niveles de precio y equipamiento, se ofrecen las m\u00e1s diversas posibildiades para montos de inversi\u00f3n grandes y peque\u00f1os.<\/strong><\/p>\n

No son una sorpresa los altos precios y sobreprecios por vistas al mar en las regiones m\u00e1s conocidas como Palma y todo el suroeste<\/strong>. Aunque si se mira bien, todav\u00eda se pueden encontrar aqu\u00ed propiedades individuales a precios econ\u00f3micos de entrada, como de igual forma son posibles inversiones con precios extremadamente altos. Por ejemplo, el noreste se encuentra en el campo medio de los precios, aunque justamente se encuentra aqu\u00ed la segunda porci\u00f3n m\u00e1s alta de inmuebles de lujo. Aqu\u00ed tambi\u00e9n juega un papel crucial el an\u00e1lisis de la antig\u00fcedad del inmueble. Las propiedades que fueron edificadas recientemente tienen una tendencia a estar construidas con una calidad m\u00e1s alta<\/strong>. En este caso las regiones con inmuebles m\u00e1s antiguos aparecen con precios menores.<\/p>\n

\"RR\"<\/p>\n

En el fondo, las consideraciones adicionales de inversi\u00f3n definen el tema de la estabilidad del valor, y estas dependen por un lado de la propiedad individual y por otro lado siguen la tendencia general del desarrollo econ\u00f3mico<\/strong>. \u00c9ste a su vez est\u00e1 dominado fuertemente por el turismo y por ello sigue el desarrollo econ\u00f3mico del pa\u00eds de origen de los turistas<\/strong> (Alemania y Reino Unido) as\u00ed como las condiciones locales previas.<\/p>\n

Todos los gr\u00e1ficos y cifras y el estudio completo est\u00e1n disponibles para su descarga gratuita en: Estudio del mercado de inmuebles vacacionales en Mallorca<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Author: Prof.Dr. Marco W\u00f6lfle, Center for Real Estate Studies,CRES Update 01.06.2015 Porta Mallorquina reporte de mercado para inmuebles vacacionales en 2015 en PDF. 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