{"id":1436,"date":"2013-07-18T10:06:02","date_gmt":"2013-07-18T08:06:02","guid":{"rendered":"http:\/\/www.porta-mallorquina.es\/blog\/?p=1436"},"modified":"2015-10-26T10:10:19","modified_gmt":"2015-10-26T08:10:19","slug":"atencion-todo-va-a-ser-un-tanto-distinto-ha-entrado-en-vigor-la-nueva-lay-del-alquiler","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.porta-mallorquina.es\/blog\/atencion-todo-va-a-ser-un-tanto-distinto-ha-entrado-en-vigor-la-nueva-lay-del-alquiler\/","title":{"rendered":"Atenci\u00f3n, todo va a ser un tanto distinto: Ha entrado en vigor la nueva lay del alquiler"},"content":{"rendered":"

M\u00e1s flexibilidad, m\u00e1s control, nuevos derechos: c\u00f3mo el Gobierno espa\u00f1ol quiere reactivar el apagado mercado del alquiler de viviendas y qu\u00e9 repercusiones tendr\u00e1 esta reforma.<\/strong><\/p>\n

Daniel Olabarr\u00eda<\/em>\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad<\/strong><\/em><\/p>\n

El 6 de junio de este a\u00f1o ha entrado en vigor la Ley 4\/2013, de 4 de junio, sobre el mercado del alquiler de viviendas espa\u00f1ol. La raz\u00f3n de esta reforma de la anterior ley espa\u00f1ola del alquiler se declara ya desde el pre\u00e1mbulo:<\/p>\n

\n

\u201cEl mercado inmobiliario espa\u00f1ol se caracteriza por una alta tasa de propiedad y un d\u00e9bil mercado del alquiler. En Espa\u00f1a, el porcentaje de poblaci\u00f3n que habita en una vivienda en alquiler se encuentra apenas en el 17 por ciento, frente a la media de la Uni\u00f3n Europea, que est\u00e1 muy pr\u00f3xima al 30 por ciento\u201d,<\/p>\n<\/blockquote>\n

se dice all\u00ed.<\/p>\n

\"rental<\/a><\/p>\n

La nueva ley del alquiler: M\u00e1s flexibilidad, m\u00e1s control, nuevos derechos.<\/p>\n<\/div>\n

Las medidas aprobadas apuntan principalmente a los propietarios privados que tengan viviendas vac\u00edas, con la finalidad de animarles a que las alquilen a largo plazo<\/a>. La anterior ley proteg\u00eda much\u00edsimo al arrendatario. La consecuencia era que muchos arrendadores prefer\u00edan tener vac\u00eda su vivienda en lugar de arrendarla y correr as\u00ed el riesgo de atarse cinco a\u00f1os a un mismo arrendatario. El alquiler tambi\u00e9n dificultaba la venta de la vivienda.<\/p>\n

La nueva normativa es aplicable a todos los contratos firmados a partir del 6 de junio de 2013<\/strong>. Una modificaci\u00f3n decisiva consiste en que las cl\u00e1usulas concretas del contrato de arrendamiento ya no est\u00e1n prefijadas legalmente. En lugar de ello, arrendatarios y arrendadores podr\u00e1n adoptar acuerdos propios, siempre y cuando respeten el marco jur\u00eddico de la ley del alquiler.<\/p>\n

Duraci\u00f3n del contrato<\/span><\/h2>\n

Hasta el momento la duraci\u00f3n m\u00ednima del arrendamiento estaba fijada en cinco a\u00f1os y se prorrogaba autom\u00e1ticamente de a\u00f1o en a\u00f1o. Esa duraci\u00f3n se ha reducido ahora a tres a\u00f1os en principio.<\/p>\n

Sin embargo, a partir de ahora arrendatario y arrendador tambi\u00e9n podr\u00e1n acordar una duraci\u00f3n menor<\/strong>, y el arrendador podr\u00e1 desistir del contrato si necesita la vivienda \u00e9l mismo<\/strong>. Antes era obligatorio prever expresamente en el contrato esa necesidad propia para poder apelar a ella en caso de desistimiento. De conformidad con la nueva ley, basta una sencilla comunicaci\u00f3n al arrendatario.<\/p>\n

En el caso de una duraci\u00f3n del contrato t\u00e1cita de tres a\u00f1os sin haber terminado el contrato ni el arrendatario ni el arrendador, el arrendatario tendr\u00e1 derecho a quedarse un a\u00f1o m\u00e1s. Hasta ahora la ley preve\u00eda que el arrendatario pod\u00eda quedarse hasta tres a\u00f1os m\u00e1s.<\/p>\n

Desistimiento por el arrendatario<\/span><\/h2>\n

El arrendatario podr\u00e1 desistir del contrato de arrendamiento en todo momento. El \u00fanico requisito es que hayan transcurrido como m\u00ednimo seis meses desde el comienzo del arrendamiento<\/strong> y que el desistimiento se declare con una antelaci\u00f3n de 30 d\u00edas. Aun cuando en el contrato se haya acordado un plazo m\u00e1s largo, esa comunicaci\u00f3n al arrendador es suficiente para poner fin al contrato sin exponerse a tener que pagar una indemnizaci\u00f3n. No obstante, la ley permite incluir en el contrato una cl\u00e1usula conforme a la cual en caso de desistimiento el arrendatario deber\u00e1 pagar al arrendador un importe equivalente a una mensualidad de la renta por cada a\u00f1o de contrato que no cumpla. Con esa norma se aspira a que exista una mayor flexibilidad<\/strong>. De ese modo los arrendatarios podr\u00e1n reaccionar m\u00e1s f\u00e1cilmente a posibles cambios en sus circunstancias de vida personales.<\/p>\n

Venta de la vivienda<\/span><\/h2>\n
\"Alquiler<\/p>\n

Las villas con vistas al mar est\u00e1n muy solicitadas en Mallorca.<\/p>\n<\/div>\n

Las partes podr\u00e1n acordar la renuncia del arrendatario a su derecho de adquisici\u00f3n preferente<\/strong>. De lo contrario, el vendedor estar\u00e1 obligado a informar al arrendatario de las condiciones de la compra, de modo que este pueda ejercer el derecho de adquisici\u00f3n preferente. Hasta el momento, aunque de hecho se inclu\u00edan cl\u00e1usulas de renuncia en contratos de arrendamiento de larga duraci\u00f3n, estas eran nulas.<\/p>\n

Seg\u00fan la anterior normativa el comprador de una vivienda arrendada estaba obligado a subrogarse en las condiciones del contrato de arrendamiento y a mantenerlas sin cambios. El nuevo propietario solo pod\u00eda habitar \u00e9l mismo la vivienda una vez que hubiese expirado el contrato. Con la nueva ley esa obligaci\u00f3n ya solo ser\u00e1 aplicable si el contrato de arrendamiento estaba inscrito en el Registro de la Propiedad. De no ser as\u00ed, el nuevo propietario podr\u00e1 conceder al arrendatario un plazo de tres meses para que deje libre la vivienda. Tambi\u00e9n se especifica que solo se podr\u00e1n ejercer frente a terceros otros derechos del arrendatario si el contrato est\u00e1 inscrito en el Registro de la Propiedad.<\/p>\n

Registro de deudores<\/span><\/h2>\n

<\/strong>Para garantizar a los propietarios m\u00e1s seguridad, durante los pr\u00f3ximos meses se deber\u00e1 crear un registro de sentencias judiciales referentes a impagos de rentas de alquiler<\/strong>. El objetivo pretendido es que ese registro informe sobre el riesgo de arrendar la vivienda a personas que anteriormente no hayan cumplido obligaciones de pago estipuladas en contratos de arrendamiento y por ello hayan sido condenadas en un proceso de desahucio.<\/p>\n

De ese modo se aspira a proteger a los propietarios para que eviten arrendar a personas que hayan dado problemas de pago.<\/p>\n

Adem\u00e1s se elimina la diferencia existente hasta el momento entre viviendas normales y viviendas de lujo<\/strong>, de modo que tambi\u00e9n a ese respecto las partes tendr\u00e1n libertad contractual dentro del marco jur\u00eddico. Hasta la fecha se aplicaban normas especiales a las viviendas en alquiler con una superficie \u00fatil superior a 300 m2<\/sup> o con una renta anual que superase 5,5 veces el salario m\u00ednimo legal. Anteriormente esos contratos no estaban sujetos a la ley del alquiler entonces vigente.<\/p>\n

Otra novedad reviste especial importancia para las Baleares como zona tur\u00edstica: ahora las viviendas vacacionales dejan de estar reguladas por primera vez por la ley del alquiler y quedan sujetas, en vez de ello, a las leyes tur\u00edsticas de la respectiva comunidad aut\u00f3noma.<\/strong> Esto da al Gobierno auton\u00f3mico un mayor margen de maniobra.<\/p>\n

Con la nueva ley se han modificado asimismo algunos art\u00edculos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, a fin de simplificar los procesos. A pesar de lo que parece, ello no tendr\u00e1 por consecuencia un acortamiento de los plazos de desahucio.<\/p>\n

El autor es abogado del Bufete Buades de Palma de Mallorca, tel\u00e9fono: 971-22 94 65, www.bufetebuades.com<\/a><\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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Daniel Olabarr\u00eda\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad El 6 de junio de este a\u00f1o ha entrado en vigor la Ley 4\/2013, de 4 de junio, sobre el mercado del alquiler de viviendas espa\u00f1ol. 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