Alquiler en Mallorca – que debe tener en cuenta antes de firmar el contrato de alquiler

El alquiler de larga duración en Mallorca es una opción cada vez más apreciada también para las viviendas vacacionales. Las casas y fincas que se alquilan también se ofrecen a menudo a la venta, y de esta forma los interesados en la compra tienen la oportunidad de residir primero en la vivienda a modo de prueba. Como agencia inmobiliaria, Porta Mallorquina ofrece una selección de unas 300 viviendas, casas, villas y fincas para alquiler de larga duración en Mallorca.

El alquiler en Mallorca es una opción cada vez más apreciada, y la oferta va desde apartamentos pequeños hasta villas espectaculares, como esta villa en Sol de Mallorca.

¿Qué deben tener en cuenta las personas interesadas en un alquiler antes de firmar el contrato? Beatus Zimmermann, socio de franquicia de Porta Mallorquina de alquileres, responde a las cuestiones más importantes en torno a este tema.

Señor Zimmermann, ¿qué aspectos hay que tener en cuenta a la hora de visitar una vivienda que se ofrece en alquiler en Mallorca?

En primer lugar, la persona interesada en el alquiler debe insistir en que la visita a la vivienda sea individual y que tenga lugar a plena luz del día y con tiempo suficiente. Según las informaciones previas y el resumen expuesto se pueden comprobar las características del inmueble. Durante la visita se recomienda proceder de forma sistemática, accediendo a todos los espacios interiores y exteriores de la vivienda y observándolos detenidamente.

Si el inmueble de alquiler incluye trasteros o sótanos externos o bien plazas de garaje (al nivel del suelo o subterráneas), también se deben visitar estos espacios y observarlos de primera mano. A la hora de visitar la vivienda se debe concentrar fundamentalmente la atención en el estado de las paredes, los suelos, las ventanas y, si procede, del mobiliario. Los defectos evidentes, como p. ej. las huellas de humedad en el techo, deben indicarse de inmediato. Además, también se pueden aclarar directamente en los cuestiones relativas al mobiliario o a la fecha de entrada en la vivienda.

Beatus Zimmermann, socio de franquicia de Porta Mallorquina para alquileres de larga duración.

Aprovechando la visita, también se debe incluir en la observación general el entorno inmediato y la infraestructura existente. Después de la cita se recomienda anotar brevemente los puntos más importantes, ya que habitualmente se visitan varios objetos inmobiliarios y después es fácil perder la visión de conjunto.

¿Qué motivos llevan a los propietarios a ofrecer sus viviendas para alquileres de larga duración en Mallorca?

En general, hay un motivo común que impulsa a los propietarios a ofrecer su vivienda en alquiler de larga duración: desean obtener ingresos de las viviendas que no utilizan por sí mismos. A menudo, el objeto inmobiliario se hereda en el seno de una familia o bien se vende en un momento posterior.

¿Cuáles son los motivos por los que los inquilinos alquilan en Mallorca a larga duración?

Los intereses de los inquilinos en los alquileres de larga duración son muy diversos: algunos se encuentran en la zona por motivos profesionales y alquilan la vivienda mientras dure su estancia allí. Otros inquilinos buscan en Mallorca descanso y utilizan el objeto inmobiliario alquilado para pasar sus vacaciones o su tiempo libre. Muchos de ellos están interesados en una posible compra, pero en el momento actual no pueden o no quieren realizar la compra de forma efectiva. Sin embargo, desean disponer de un sitio fijo para pasar sus estancias en Mallorca o bien residir algún tiempo en la región a modo de prueba.

¿Cuáles son los problemas más frecuentes que se pueden presentar a la hora de cerrar contratos de alquiler en Mallorca?

En Mallorca, las dificultades en la comprensión debido a la diferente lengua materna de propietarios e inquilinos suelen provocar malentendidos. Sin embargo, habitualmente se pueden solventar con una charla explicativa. Además, pueden provocar problemas graves los contratos de alquiler incompletos en los que hay puntos contractuales importantes que faltan o que quedan sin aclarar. Estos pueden ser, entre otros, la asignación de los gastos adicionales o la contribución a la comunidad de vecinos, al igual que eventuales gastos extra por el cuidado de piscinas o jardines. En el contrato de alquiler también debe estar claramente regulado cuál de las partes debe hacerse cargo de las tasas de basura e incineradora y del Impuesto sobre bienes inmuebles de España (IBI). Además, si procede, también se debe tratar y aclarar por adelantado el tema de las mascotas.

Viviendas en el casco antiguo de Palma

Los apartamentos en el casco antiguo de Palma se cuentan entre los inmuebles más codiciados de Mallorca.

¿Qué contenidos mínimos debe incluir un contrato de alquiler?

En principio, el contrato de alquiler debe cerrarse por escrito. Los siguientes puntos contractuales son determinantes: identificación del arrendador y el arrendatario, identificación del objeto de alquiler, inicio y duración del alquiler, importe del alquiler a pagar, importe de la fianza, condiciones de pago y situación de los costes adicionales.

¿Qué costes adicionales pueden aplicarse?

Además de la renta mensual de alquiler, habitualmente una vivienda genera otros costes adicionales. Entre ellos se incluyen gastos de consumo de electricidad, agua, gas o fuel, así como los costes de la conexión de teléfono/Internet. Por otra parte, puede haber otros gastos anuales derivados de impuestos municipales o estatales, entre los que se incluyen las tasas de basura e incineradora y el Impuesto sobre bienes inmuebles de España (IBI). En el caso de complejos residenciales, hay que añadir los gastos comunitarios generados por el mantenimiento de las instalaciones comunes, como es el caso de jardines o piscinas. No obstante, lo normal es que este tipo de gastos ya estén incluidos en la renta mensual y que, por consiguiente, no haya que pagárselos adicionalmente al propietario.

¿Qué aspectos debe reparar y renovar el inquilino por su cuenta?

En principio, el propietario es el responsable de que la vivienda sea plenamente funcional y habitable. El propietario se compromete a asumir todas las reparaciones necesarias para garantizar que la vivienda pueda habitarse y utilizarse sin ningún impedimento. Las reparaciones pequeñas o «retoques» que se hacen necesarios por el desgaste debido al uso normal de la vivienda corren a cargo del inquilino. Para que la cláusula relativa a las pequeñas reparaciones sea válida, es requisito indispensable que el inquilino haya generado los costes en cuestión. A la conclusión del contrato, el inquilino debe devolver la vivienda y el inventario en el mismo estado en el que los recibió, descontando el desgaste diario. El inquilino debe abandonar la vivienda habiendo realizado una limpieza general, pero por regla general no es necesario dejar hechos trabajos de pintura o saneamiento.

¿Qué significa realmente «duración mínima del alquiler 12 meses»?

Según la Ley de arrendamientos urbanos de España (LAU, 29/1994, de 24 de noviembre), la duración mínima del alquiler de viviendas asciende a 12 meses. Con la enmienda de junio de 2013 a la Ley de arrendamientos urbanos (4/2013, de 4 de junio), para los contratos de alquiler cerrados después de esta fecha hay vigentes unos períodos de alquiler más flexibles durante el primer año de contrato. Así, tras un período de contrato mínimo de 6 meses, el inquilino puede ejercer un derecho de rescisión anticipada que, en este caso, debe producirse por escrito y con un mes de antelación como mínimo. No obstante, en ese caso el propietario puede reclamar un pago a modo de indemnización.

¿De qué ventajas disfruta una persona interesada en alquilar si lo hace a través de Porta Mallorquina?

Dentro de nuestra amplia cartera de viviendas, realizamos una selección previa con arreglo al perfil de búsqueda. Esto supone un ahorro de tiempo y esfuerzos para la persona interesada en alquilar, ya que no debe buscar por sí mismo la vivienda adecuada para sus expectativas.

Gracias a nuestro conocimiento del mercado estamos en disposición de ofrecerle una visión precisa de la situación del mercado local y de su evolución. Conocemos el precio de alquiler razonable en función de la situación del mercado y podemos fundamentar nuestro dictamen. Gracias a nuestros conocimientos especializados, podemos explicarle al cliente las circunstancias específicas del país, que incluyen aspectos tanto legales como culturales, de forma que está bien informado en todos los sentidos. Por lo que respecta al propietario del objeto inmobiliario de alquiler, encontrará en nosotros un intermediador honesto y objetivo. Con nuestro procedimiento bien planificado le garantizamos una tramitación profesional y organizada del alquiler de la vivienda deseada. Tras la finalización exitosa del contrato de alquiler también será un placer para nosotros ayudarle en caso de que surja algún problema a posteriori.

¿Quién paga a la agencia y a cuánto ascienden los costes?

Nuestra comisión por mediación asciende a 1,7 veces el importe de la renta mensual más IVA (21%), a pagar por el inquilino en el momento de la firma del contrato. Nuestras condiciones se indican también en los resúmenes de objetos inmobiliarios que se les envían a los clientes en respuesta a su consulta sobre alquiler.

¿Desea hacer alguna pregunta sobre el alquiler de larga duración en Mallorca? El equipo especializado en alquileres de Porta Mallorquina estará encantado de dar respuesta a sus comentarios.

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